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｜土地査定の方法

「査定」は土地売却の最初の1歩。しかし、多くの方が査定も売却も経験したことがなく不安に思うことも多いと思います。そこで、今回は土地査定に関する基本的な情報に関して解説します。

土地査定の方法

土地の価格を調べる方法

土地の価格を知る方法は大きく分けて2つあります。1つは自分で調べる方法、もう1つはプロに査定してもらう方法になります。 今回はプロに頼む査定の方法の種類と違いをご紹介いたします。プロの査定は周辺の環境や土地の立地状態など、その土地の正確な査定額を知ることができます。

今すぐに目安でいいから知りたい場合は自分で調べ、正確な値段を知って資金計画を立てたい場合などはプロに依頼することをおすすめします。

プロに依頼することを決めたら、不動産会社に査定を依頼します。不動産会社は「売ったらいくらになるか」という視線で査定してくれるので、売却相場に最も近い価格が分かります。

不動産会社は以下のようなポイントをチェックし、評価、査定額の算出を行います。

・土地の形（正方形や長方形などの整った形が◎台形や旗竿地などは評価が下がってしまう）

・間口・奥行き比（間口は広い方が◎奥行きは間口とバランスがいいものが◎）

・最寄り駅までの距離（徒歩10分以内なら◎遠くなるほど評価は下がる）

・公共公益施設までの距離（徒歩10分以内にあると◎公共施設がない場合や利便性に欠ける場合などは評価が下がる）

・周辺の住宅環境

・隣接地と街路（公園や緑地があると◎工場が立ち並んでいる場合や作業所が多い場合は評価が下がる）

・眺望・景観

・接している道路（公道で完全舗装であると◎接している道路が私道だと評価が下がる）

・日当たり

・用途地域（建物の制限が緩い用途地域ほど◎）

・地中の状態（何もないのが◎文化財などが埋まっていると評価が下がる）

・近隣の嫌悪施設の存在（墓地やごみ焼却場、火葬場、ガソリンスタンドなどがないか）

土地査定の種類

土地査定にはいくつか種類があります。どのような目的で査定したいのかなどによって選ぶべき査定方法は変わっていきます。査定方法の種類と自分に合った査定方法を見つけられるようにしましょう。

1.鑑定評価

鑑定評価は不動産鑑定士の行う鑑定で不動産がいくらで売れるかではなく、不動産の経済価値を調べるもので、地価公示や地価調査、相続税路線価、遺産分割を行う際の基礎資料などに用いられます。明確なルールにより金額が算出されるので、人によって鑑定価格が大きく変わることはなく、一般的に公的評価として使用されます。

 不動産鑑定士に依頼する鑑定は有料なのでご注意ください。費用の相場は鑑定する不動産によって変わりますが、約20万円～30万円程度です。また、 有料の不動産鑑定は遺産相続や離婚の財産分与などで、土地の価値を正確に知りたいという方にお勧めです。土地を売却するときの値段とは異なるので売ったらいくらになるかを知りたい場合は不動産会社による査定をお勧めします。

2.無料査定

無料査定は不動産会社が行う査定です。先程の鑑定評価とは異なり、 不動産会社の査定は売ったらいくらになるかという観点で土地の査定を行います。

そのため、土地の基本的な価格を調べるのと合わせて、需要のある地域か周辺の環境はどうなっているのか、売り急ぎなどの売主の特別な事情なども査定額算出の際の評価の対象になっています。査定結果が分かるのは早くて当日遅くても3日以内にはわかるでしょう。手軽に売却価格の目安がわかるというのがメリットになります。ただし、不動産査定は明確な基準がないため、不動産会社によって査定額が異なります。また、あくまで目安なので、鑑定評価のように公的評価として利用することはできません。 不動産査定を依頼する場合は複数の不動産会社に依頼することで相場がつかめてきます。

3.簡易査定（机上査定）

簡易査定とは不動産会社の査定方法の1つで実際の土地を見ずに机上で査定を行う方法です。

土地の面積や所在地、近隣の類似物件の価格などからこれまで取引した中から類似したものを参考に土地の売却相場を査定するものです。データのみを使って査定を行うので、早い場合は当日に査定結果を知ることができます。 ただし、実際の土地を見ていないので良いところも悪いところも評価に影響せず、査定結果はざっくりしたものになります。査定価格がおおよそとなるので、売却額の使い道を立てづらかったり本格的に売却活動をスタートする際には、より正確に売却相場が分かる訪問査定を再度受ける必要が出てくるでしょう。 簡易査定はおおよそでも良いので急いで売却相場を知りたい、売却額の結果次第で売却を検討したいという方におすすめです。

4.訪問査定

訪問査定も不動産会社が行う査定方法の1つで、実際の土地を見て査定を行う方法です。 簡易査定を行う際の情報と合わせて、土地の状態や日当たり、周辺環境なども踏まえて査定結果を出します。どれくらい需要があるかや売ろうとしている地域の市況などの情報も踏まえて査定結果を出すので、より売却相場に近い価格が分かります。 訪問査定は不動産会社が訪問する日程を調整する必要があり、場合によっては立ち会いが必要な場合もあるので、簡易査定に比べて査定結果を知るまでには時間がかかります。訪問査定の場合は不動産会社が訪問してから1週間程度で査定結果を受け取ります。より売却価格に近い価格が出るが時間もかかる訪問査定は土地を売るのが決定している方や、土地の売却相場をより正確に知りたいと考えている方におすすめです。

5.匿名査定

匿名査定とはメールアドレスのみで査定を依頼できる査定方法です。 氏名や電話番号などを入力しないので、不動産会社から連絡が来ることはなく査定結果だけを気軽に知れます。詳しく話を聞きたい場合は自分から不動産会社に連絡できるので、不必要な営業をかけられることもなく自分のタイミングで不動産会社に連絡できるというのはメリットでしょう。

ただし、匿名査定は住所を最後まで入力しないので、この辺の価格はこれくらいと出すので、査定結果がかなりアバウトです。土地は面している道路や日当たりによって価格が大きく変わるので、あまり向かないでしょう。 匿名査定は不動産会社と絶対に連絡を取りたくない、個人情報を入れるのに不安があるという方におすすめです。