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【不動産売却の流れ】

不動産売却の流れの全体像はコチラです！

1.売買価格の相場を調べる

2.複数社に査定依頼をする

3.仲介を依頼したい不動産会社と媒介契約を結ぶ

4.売り方の戦略を不動産会社と立てる

5.不動産会社が売却活動をする

6.購入希望者と条件の交渉をする

7.売買契約を買主様と結ぶ

8.代金を受け取り買主様に引渡

9.確定申告をして納税

次に、ステップごとに、ご自身でやることを説明していきます。

・価格相場を調べる

不動産サイトを利用し、売却したい不動産の売買価格の相場を調べます。

不動産会社の仲介を依頼する前の下準備として、相場を把握して、悪質な不動産会社に付け込まれないようにする。

そして、売却価格の目星をつけて、早めに資金計画を立てられるようにする。

相場を調べるときに便利な情報源は、

＊不動産の成約価格を調べられるサイト(レインズ・土地総合システムなど)

＊不動産会社に貼ってある物件情報

＊新聞などの折り込みチラシ

＊売り出し中物件の売出

＊価格が掲載された不動産ポータルサイト(SUUMO・HOME'Sなど)

この中でも重視したいのが『不動産の成約価格を調べられるサイト』です。

売出価格よりも実際に成約した価格を知ることでより正確な相場を把握できます。

・複数社に査定依頼をする

売却したい物件の情報をまとめて複数社に査定依頼をすることで査定価格や不動産会社の対応を比較できるので、仲介を依頼する不動産会社が決めやすくなる。

忙しい方や、手間を省きたい方には、一括査定がおススメです。

・仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社に連絡をして、媒介契約の種類を決めたら契約を結ぶことで、正式に不動産会社に仲介を依頼できる。

媒介とは→売主と買主の間を取り持ち取引を成立させること

媒介契約を結ぶ前に決めることがどの種類の媒介契約で結ぶかということです。

媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類あります。

自分に合った媒介契約を選びましょう。

・売り方の戦略を不動産会社と立てる

不動産会社と打合せをして、ご自身の希望をしっかり伝え、不動産会社が提示してきたプランに意見があれば、それも伝えておくことで、あなたの希望通りの売却を実現できやすくなる。

売却したい不動産をどのように売るか、不動産会社の担当者と話し合います。

不動産売却で伝えておきたい要望は、

＊売却希望価格

＊売却希望時期

＊優先順位

＊販促内容の希望

＊売却活動で積極的にやってほしいこと

＊売却活動でやってほしくないこと

＊物件特有の条件などの要望

上記のことを細かく伝えておきましょう。

・不動産会社が販売活動をする

売却活動が始まったら内覧の準備をし、いつでも購入希望者が現地を見れるようにしておく。

不動産を魅力的に見せることができれば早期売却に繋がる可能性あり。

不動産会社側は広告を出したり、営業をかけ購入希望者を探します。

物件に興味を持った人がいれば不動産会社の人と実際に現地に行き、物件を見ますが、その時に物件の魅力を引き出せなかったり、対応が悪いとなかなか売れません。

内覧準備中はコチラのチェックリストを参考にするといいでしょう。

＊すべての部屋をキレイに掃除する

＊照明のホコリや汚れを落とす、電球の取り換え

＊壁のホコリや汚れを落とす

＊クローゼット、押し入れの中の整頓

＊窓ガラス、網戸をキレイにする

＊水回り(お風呂・トイレ・キッチン)の掃除

＊玄関まわりの掃除、スリッパの用意

＊ニオイのついたカーテン、ソファー、ペット用品などの洗濯

＊簡単に修復できそうな床、壁のキズや穴を直しておく

＊ベランダの掃除

＊庭、雑草の掃除

＊不用品の処分

・購入希望者と条件の交渉をする

不動産会社の担当者を通して希望を伝え、お互いに納得のいく条件の成約を目指す。

(価格の下限などはあらかじめ決めておく、相手のペースに飲み込まれないようにする)

内覧後に、購入希望者との間で交渉が入ります。

不動産会社が仲介に入りやり取りします。

条件交渉で必ずすり合わせる必要があるのが、価格と引渡し日です。

価格に関しては値下げ交渉が入ることも多いです。

そのほかの条件交渉の例はコチラ↓

＊手付き金の額

＊瑕疵担保責任の期限

＊土地の実測をするか、しないか

土地の実測を行う場合は、実際の面積に応じた売買代金の精算をするか、しないか

＊建物や設備の補修を行うか

＊古家がある場合は撤去するか

＊公租公課（固定資産税や都市計画税）などの精算方法や金額

※それぞれを調整するだけではなく、複数の条件を合わせて調整することも

気になることがある場合は、不動産会社の担当者に相談して条件の交渉を納得できるまでしてもらいましょう！

・売買契約を買主様と結ぶ

購入希望者と条件の交渉が終わりお互い納得したら売買契約を結びます。

売主側は、売買契約書の草案を確認し、決められた日に売主・買主・不動産会社が集まり売買契約書に署名捺印。

この時に不動産会社に仲介手数料の半額を支払う。

売買契約書は売主と買主が合意した内容をもとに不動産会社が作成しますが、草案を事前に受け取りチェックしておきましょう。

チェックリストはコチラを参考にしてみてください。↓

出典：公益財団法人不動産流通推進センター

ここで注意したいのが契約当日に仲介手数料の半分を支払うのが一般的です。

仲介手数料の金額は、

売買代金200万円以下→代金の5％

200万円～400万円以下→4％+2万円

400万円以上→3％+6万円

と決まっています。

・代金を受け取り買主様に引渡

当日前までに必要書類を確認しぬけ漏れがないよう準備して、決済と引渡が終わったら不動産会社に仲介手数料の残りを支払う。買主から売買代金を受け取り不動産を引き渡したら取引終了。

買主が売主に代金を払い、売主から買主に所有権の移転登記申請をし、物件を引渡ます。この時に売却する不動産に抵当権がついてる場合は抹消手続きもします。

抵当権抹消や所有権移転登記の手続きは司法書士に委託するので、ご自身でやることは、抜け漏れがないように書類を準備することです。

必要な書類等は、不動産会社から案内があるので、それに従い準備しましょう。

・税務署に確定申告をして納税

売却して利益がでた場合は確定申告をして納税する必要があります。

＊譲渡所得の計算

＊適用する控除・特例を調べる

＊確定申告の申告書の作成・提出

＊納税

節税できる部分は節税し、必要な分の納税をする。

譲渡所得から金額をマイナスできる控除や特例を利用すれば大幅に節税できる可能性があるので事前に調べておくといいでしょう。