相続不動産の売却でお困りの方！面倒な手続きもサポートします｜葛飾区の不動産売却なら地域密着の不動産のみらい

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相続税は全員納めるの？

相続にあたって気になるのが、相続税やその他の税金がいくらかかるのかということでしょう。被相続人から相続人へ「相続」されることで発生するのが「相続税」です。相続税は誰でも必ず支払わなければいけないわけではなく、控除や特例を活用すれば控除されたり、税金の額を軽減することが可能になる場合があるので損をしないように知識を抑えておきましょう。

相続する家や土地の価格の目安を出す

相続税がかかるかは遺産総資産額が基礎控除額を超えているかどうかで決まります。

基礎控除額についてはこの後説明しますが、まずは相続する資産の総額を出す必要があります。預貯金や有価証券などはすぐにわかりますが、不動産の価値はどのように出すのでしょうか？

土地の相続税評価額は「路線価方式」もしくは「倍率方式」による評価方法で求められます。一般的に売却価格よりも低い額となっているため、価値以上の課税がされる心配はありません。自宅などの建物部分は、固定資産税の納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」がそのまま建物の価値に価格になります。

相続税の計算方法

不動産の価格の目安が分かったところで、遺産総額に対していくら相続税がかかるのかを計算していきます。ここで注意が必要なのが、相続税の対象となるのは相続遺産すべてです。例えば、不動産の他に預貯金や有価証券など遺産総額がプラスされていくものがあり、総額が基礎控除額を越す場合には、相続税が発生するということになります。反対に0円またはマイナスになる場合には相続税は発生せず、申請も不要となります。 相続税がかかるかどうかは先述の通り「基礎控除額」を把握することから始めましょう。少し前までは、相続税を納めている人の方が少ないのが一般的でしたが、平成27年に相続税が改正され基礎控除額が減額されたことから、相続税がかかる人も増えてきているので自分は払う必要があるかどうかしっかりと確認しましょう。

相続税の基礎控除額＝3,000万円＋相続人の人数×600万円　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　（例：3,000万円＋配偶者と子2人の計3人×600万円＝4,800万円）

上の例のように、相続人が配偶者と子2人の計3人の場合は基礎控除額が4,800万円となり遺産総額が4800万円を超えている場合はには相続税が課せられます。課税対象の遺産総額を相続人ごとに分割し、相続税率を掛け合わせると納税額が計算できます。

その他、相続税の控除や特例

基礎控除額を超えた遺産総額があるとしても、相続税に対する控除や評価額減額の特例などを利用することで、相続税の引き下げができる場合もあります。これから代表的な控除を2通り挙げますが、そのほかにも適用できる特例がないか税理士に相談してみるのもいいでしょう。

1.配偶者控除

配偶者は相続税の負担が大きくならないように考慮されているので、最大1億6,000万円、もしくは法定相続分のうち多い金額まで相続税がかかりません。しかし、相続税を軽減しようとこの制度を最大限利用して極力多くの財産を配偶者が相続したとしても、二次相続時に子の相続税負担が増えてしまったということもあります。相続税対策をする際は二次相続対策のことも合わせて検討をするとよいでしょう。

2.小規模宅地の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住していた土地や貸付事業をしていた土地に対し、80％または50％まで評価額を減額するものです。この特例を適用するには、一定の条件を満たしていなければなりませんが、使用できるとなるとかなり大きな評価額減額の特例となりますので、対象となるかを必ず確認してみて下さい。

相続した不動産を放置しておくのは損！？

相続の発生によって親が所有していた不動産を譲り受ける場合、相続税や登録免許税などの税金がかかります。さらに自分たちが居住している不動産でなければ、日々の管理も手間になり、きれいに管理しておくことは難しいでしょう。 しかし、管理が難しいからと言って放置している間にも固定資産税がかかり、一戸建てなら家が傷んでしまい価値が著しく下がってしまいます。マンションであったとしても、管理をしていない物件は価値が下がってしまいます。 そこで管理が難しい場合に考えられる対応策が、相続した不動産を売却するということです。両親と離れて暮らしている方や、既に不動産を相続しているけれど特に活用されてない方など、ぜひこの機会に相続不動産の売却について基礎的な知識を身につけておきましょう。

相続した不動産の売却をする際にも相続と登記は必要

不動産を売却する際は登記簿謄本や権利証（登記識別情報通知）に記載されていいる名義人しか不動産売却をすることができません。、相続した不動産をいざ売却して手放そうとした時に、相続登記をしていないと売却できず、スムーズに進めることができません。相続登記は、いつまでに手続きしなければいけないという期限の決まりがありません。そのため、被相続人の死後、つい土地や住まいの名義を被相続人のままにしてしまうという人が多くいますが、相続登記をしないことで生じるデメリットは不動産売却ができないこと以外にもいくつかあります。確実に相続登記を行う場合は司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で行うことも可能です。

相続登記を行わないことで生じるデメリット

・売却や処分が自由にできない

・ほかの相続人が自分の持ち分を抱けを勝手に売却してしまう（相続人が複数いる場合は売却の際は全員の同意が必要になります）

・不測の事故が起きても、不動産賠償が受けられない

・将来的に相続人が増える可能性がある（相続人の一人が亡くなると、その配偶者や子息といった家族が相続の権利を引き継ぐため）

相続した物件であっても譲渡益の申告をお忘れなく！

相続した不動産であっても、やはり売却して得た利益（譲渡益）は課税の対象となります。忘れずに確定申告するようにしましょう。 なお、譲渡所得の申告には譲渡した不動産の取得費及び減価償却費が必要になります。また減価償却費を算出するためには取得時期が分からなければなりません。しかしながら相続した不動産の場合、相続人がその不動産の情報を把握していない場合もあります。減価償却費や取得費の計算を行うためにも、相続する不動産を購入した当時の売買契約書を探しておくようにしましょう。 売買契約書が見つからず取得費がどうしても分からない場合は、売却した際の譲渡金額の5％相当額（3,000万円で売却した場合は、150万円）を取得費とすることができます。

相続税を払った場合、譲渡税を軽減できる

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った翌日から10か月以内に行うことが原則です。そのためたとえ売却の意志があったとしても、相続税の納税を迫られます。 さらに相続不動産を売却して譲渡益が発生した場合には、譲渡税も申告によって収めなければなりません。相続税を支払い、なおかつ譲渡税も支払わなければならないなんて、税金の二重取りをされているような気分ですよね。 そこで相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」が認められています。取得費に相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができるため税金の軽減につながります。