住宅ローンが残っていても不動産売却できます！高値で売却します。｜葛飾区の不動産なら地域密着の不動産のみらい

住宅ローン返済中でも不動産売却は
できるの？

ローンが残っている家を売却するときはまず現状を確認！

結論から言うと、住宅ローンの返済中でも不動産売却は自由にできます。しかし、新しい買主に物件を引き渡す際には抵当権を抹消するために住宅ローンを完済する必要があります。

「抵当権」とは担保と同じ事で、金融機関などが、お金を貸した人の住宅ローンの返済が滞った場合に、代わりに抵当権が設定されている物件を差し押さえることができます。

売主がこの抵当権を抹消しないまま次の買主に引き渡してしまうと、万が一売主が今後ローンを滞納した場合に次の買主が住んでいる家が抵当に入れられてしまい、買主の家がなくなってしまう恐れがあります。

ですので、抵当権を抹消してからでないと引き渡しができないことになっています。

抵当権の抹消のための住宅ローンの返済には2つの方法があります。

1つは残債を貯金で補う方法、2つ目は売却したお金を返済に充てる方法です。住宅ローンは長い時間をかけて返済していくほど大きなお金なので一般的に、後者の方法で家を売却される方が多いです。ローン返済中の家を売却するときはまず、ローン残債額と家の売却額の目安を調べることが必要になります。

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ローン残債と家の売却額の目安の調べ方　

ローン残債額の調べ方

先述のように、ローン返済中の家の売却を考えた際には1番に住宅ローンの残債額を調べる必要があります。残債額を調べるには以下のような方法があります。

・金融機関発行の返済予定表を見る
住宅ローンを契約すると、金融機関から住宅ローン返済表が発行されます。
ローン残高だけでなく、ボーナス払いや返済予定日、元金や利息などの内訳も確認することができます。繰り上げ返済をした場合などは内容が変わってしまいますが、何らかの形で更新した内容も確認できるはずなので、わからないことがある場合は契約した金融機関に問い合わせてみてください。

・金融機関発行の残高証明書を見る
多くの金融機関では毎年10～11月に、年末のローン残高を証明する書類が郵送されます。これは住宅ローン控除を受ける際に会社に提出する書類なので見覚えがある方もいらっしゃると思います。年末時点での残債にはなりますが、目安にはなるでしょう。

・金融機関のウェブサイトを確認する
インターネットサービスやインターネットバンキングに加入している場合は、ウェブサイトで手軽に確認できる場合も多いです。必ずしもすべての金融機関が確認できるとは限らないので契約している金融機関に確認してみてください。
家の売却額の目安の調べ方

家の正確な売却額はもちろん買主との相談により決まるので実際に売却してみないとわかりません。
目安としては、土地の価格や売却価格査定例などがインターネットに出ていますが、不動産は1つとして同じ条件のものはないので、不動産会社に査定を依頼するのが1番的確な目安額がわかる方法だといわれています。
査定を依頼する場合は必ず複数の会社に査定を依頼し、査定額の平均を出すと大体の相場がつかめます。
さらに、査定を依頼するときには売却したい物件がある地域の不動産会社に依頼することが大切です。そのエリアでお店を開いているということはそこに注力して営業しているということです。地域のことを知り尽くし、その地域での経験や実績を踏まえた適切な査定額と売却プランを提供してくれるでしょう。

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売却額でローンを完済できる場合

今後の売却の流れと諸費用・税金について

POINT01

アンダーローンの場合の売却の流れ

その家の売却額よりもローン残債が少ない場合を「アンダーローン」といいます。例えばローン残債が2000万円で、売却額が3000万円だったという場合です。この場合は引渡時までにローンを完済できるので不動産売却が可能です。アンダーローンを確認した後のおおよその流れは以下のようになります。

1.売却時にかかる諸費用の確認
2.不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらう
3.買主が見つかり次第売買契約を交わし、決済と抵当権抹消手続きを行う
POINT02

売却時にかかる諸費用って？

不動産売却をするには仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税など様々な費用が掛かります。
特に抵当権抹消に関する費用は、司法書士に依頼する費用が含まれているので5000円～2万円ほどかかることに注意してください。
なぜ依頼が必要なのかというと、通常はローンを完済してからでなければ不動産売却ができないのです。しかし、売主と買主の間にローンの担当者と司法書士が在籍することによって、ローン完済と同時に売却を成立させることができます。
司法書士は「ローン完済後には買主のものになる」という旨の登記申請書類の確認を行ったり、抵当権抹消登記や所有権移転手続きを行ったりして売却に携わります。
POINT03

不動産売却で利益が出た（＝収入があった）場合は所得税を払うの？

売却した際の利益分は所得税の課税対象になります。
しかし、「3000万円特別控除」というものがあり、売却時の譲渡所得の3000万円までは税金がかからないことになります。
譲渡所得の計算方法は、売却額からその物件を購入するにあったってかかった費用（諸費用、物件購入価格）を差し引きます。
つまり、買った時と同じ値段かそれ以上で売却してしますと税金がかかってきますが、そのようなことはほぼ無いので税金の心配はいらないでしょう。
税金がかからなかった場合でも確定申告は必要なので注意してください。

こんな記事も読まれています｜不動産売却で必要な費用の種類や相場を解説！控除も使える？

無料相談ができる提携士業もご紹介できます。

相続では遺産分与や、相続登記、相続税関係など難しい手続きが多いです。

不動産のみらいでは提携の弁護士・司法書士・税理士をご紹介可能です。手続きで行き詰ったときにもしっかりとサポートできます◎

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オーバーローンの場合は売却できない？

売却の流れとオーバーローンでも不動産売却をする方法

POINT01

オーバーローンの場合の売却の流れ

家の売却額よりもローンの残債が多い場合を「オーバーローン」といいます。
家は購入してからは価値が下がり続けるものなのでこの状態は決して珍しくありません。問題は売却額を返済に充ててどのくらい残債が残るかとその返済方法です。
オーバーローンの場合の売却の流れは以下のようにおなります。
・売却時の必要諸費用の確認
・不動産会社に仲介を依頼し売却活動を始める
・不足分の資金を補う方法を決める（貯蓄・住み替え・任意売却）
・貯蓄から返済する場合は一括返済し、売買契約締結後に抵当権抹消手続きと決済を行う
POINT02

住み替えの場合は残債を次のローンと一体化できる

住み替えローンとは、新しく買う家の住宅ローンに売却する家のローン残債を上乗せできるローンです。
しかし結果的にローンの返済額が大きくなっているだけということと、「売却する家の抵当権の抹消と新居の抵当権設定」を同時に行わなければならないという条件があるので返済能力やタイミングが非常に重要になります。
POINT03

最後の手段「任意売却」

住宅ローンの支払いが厳しい方や、どうしても家を売りたいという方は「任意売却」という方法があります。「競売」や「自己破産」などはよく聞く方法ですが、任意売却はこの様な方法を使わずに、不動産会社に依頼して売却活動ができます。
ただし、任意売却は誰でもできるのではなく、借入している金融機関に応じてもらえた物件しかできません。
競売よりも相場に近い価格で売ることは可能ですが、売却しても足りない残債額は今後も払い続けることになります。
メリットもデメリットもあるので慎重に考えましょう。

コチラの記事も読まれています｜不動産売却の流れを詳しく解説‼

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当店でお手伝いできること🌸

売却はもちろん、面倒な手続きもしっかりとサポート！

早く高く安心安全のお取引

○詳細査定額の提示

○売却の流れのご説明
○売却に掛かる必要諸経費のご説明
○売却に掛かる税金
○売却に掛かる期間のご説明
●売却方法によって売却価格が変わる仕組みのご説明
○住替え先のご紹介
○相続、離婚、支払い困難等のご相談等

具体的な手残り金額もお伝え出来ますので、売るか決めてない方はご相談いただいてから売却をするかどうか考えるのもアリです◎

みらいが選ばれる理由

数々の取引実績と経験を基に安心・安全のお取引とは何かを考え実行します

実績がある

地域トップクラスの取引実績数を基に相続、離婚、支払難等様々なお手伝いが可能です。
独自の査定方法

過去、多くの取引実績や地域を知り尽くしているからこそのエリア特性や、これからの市況含め、お客様に合った売却方法までアドバイスします。
たしかな販売力で早期売却

今まで携わってきた案件のほとんどは1～5か月程度で売却しています。他社では売れなかった物件も、ネットワーク力を活かし幅広い知識と販売力で、売却活動を行います。
各士業との連携

相続、離婚、支払い困難等のお困りごともご相談ください。税理士・司法書士・弁護士へのご紹介可能です。
住み替え先のご紹介が可能

弊社では、売却と購入同時並行の複雑なスケジュールも、しっかりサポートして、スムーズに住み替えが行えます。
安心の買取保証

思うように売却に至らない場合でも、買取保証プランもご利用可能です。買い替えのお客様にもおすすめです。

お気軽にお問い合わせください。

お急ぎの場合は電話窓口まで、

お気軽にお問い合わせください。

03-6662-5981

FAX 03-6662-5982

営業時間 10:00～17:00

お客様の声
　

S・S様

相続が発生してからの相談がきっかけでした。相続登記に必要な書類のお手伝いをしていただいたり、私が中々仕事で忙しく動けず代わりに動いていいただいたり、先生を紹介してもらったり、手取り足取り教えていただき大変助かりました。あの段階でみらいさんにお手伝いしていただいていなければ、まだまだそのまま放置されたままだったと思います。兄弟も感謝しておりました。また機会があればよろしくお願いいたします。
S様

問合せ時のレスポンスもそうでしたが、すぐに対応してもらえたので他の人に取られずに購入ができました。友達にも薦めます！
H・Y様

お問合せしてすぐに物件を見せてもらえてよかったです。子供がいつもうるさくてすみませんでした。近くに来たら寄ってくださいね。子供たちも喜びます。

スタッフ紹介

堀宏匡

城東エリア最大大手FC売買仲介店舗で20年間キャリアを積み、約1000件以上の取引に携わってきました。

その中で約半数近くは1か月以内に成約

この実績を基に安心、安全のお取引とは何かを考え実行します。

資格◆宅地建物取引士 ◆不動産仲介士 ◆任意売却取扱主任者 ◆損害保険募集人 ◆生命保険募集人

山内叶子

皆様のおもいを少しでも叶えるお手伝いが出来るよう努めて参ります。

皆様がお話ししやすい雰囲気づくりを大切にしてまいりますので、お気軽にご相談ください！

お家に呼ぶのが心配な方は、お店にいらしてみてくださいね。

増田枝里子

お客様1人1人に寄り添った満足度の高い提案ができるよう心がけていきます。

お気軽にご相談いただける頼れる不動産のプロを目指して参ります。

お客様にとって近い存在でありたいと思いますのでお気軽にご相談ください。

Q＆A
　

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売却に関するよくある質問

Q1不動産査定は無料ですか？

査定は無料です。

今すぐ売却の予定がない方でも参考として査定依頼をしていただければと思います。査定した価格を参考にしてご売却の意思を固めることもできますので、お気軽にご相談ください。

Q2査定にはどれくらいの時間がかかりますか？

大きく分けて2種類の査定方法があります。机上査定（簡易査定）・・・査定にかかる時間は数時間から1日程度。遅くても翌日には査定結果がわかります。訪問査定（詳細査定）・・・訪問査定には1週間程度時間がかかります。

Q3住まいが売れるまで、どれくらいの期間がかかりますか？

平均的には3～4ヵ月で売っている人が多いです。ただ、「依頼前のリサーチ期間」「売買契約が成立してから引渡しまでの期間」も含めると、半年前後を想定しておくのが現実的です。スケジュールに余裕を持ってできるだけ早く行動を起こすことが重要です。

Q4売却にかかる費用はどんなものがありますか？

「仲介手数料」や「抵当権抹消費用」「契約印紙代」等がかかります。また、売却によって利益が出ると「譲渡所得税」「住民税」がかかります。この5つが不動産売却に伴って発生する費用です。

Access

　

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住所	〒120-0005 東京都足立区綾瀬2丁目36番2トライアングルアヤセ Google MAPで確認する
電話番号	03-6662-5981 03-6662-5981
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定休日	火曜日、水曜日
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運営会社	みらい株式会社
設立	2022年8月
事業内容	不動産売買仲介・買取